当我们小时候，城市户口远比农村户口有吸引力，城市意味着更好的生活、更优质的医疗、教育。改革开放四十年，农村所承担的社会角色就像个“血袋”，为了发展城市，农村不断输送着劳动力，推动城市化发展，但是城市化进程中，农村始终处于弱势的一方。
2018年3月，发改委出台《关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》，要求中小城市和建制镇要全面放开落户限制，提到继续落实1亿非户籍人口在城市落户方案，加快户籍制度改革落地步伐。
2019年5月，《中共中央国务院关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》设定：“到2022年城市落户限制逐步消除”的目标，并要求“有力有序有效深化户籍制度改革，放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制”。
农村户籍确实“好尴尬”！如果不落户城市，城市的教育、医疗等资源遥不可及；如果落户城市，没有一技之长，最后也难有安身之所，可能会变成了流浪在城市的失地农民。
农村，急需被“激活”，而新政，又给农村宅基地房屋插上了起飞的翅膀。
农民的宅基地使用权
可以依法由城镇户籍的子女继承
并办理不动产登记
2020年10月，自然资源部官网发布《对十三届全国人大三次会议第3226号建议的答复》，明确“农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。”从此登上讨论热点，现今农村宅基地使用权可以由城镇户籍子女继承，从此农村子女进退自如，进可以城里有房，退可以村里有地。但农村宅基地使用权的继承其实需要符合一定的条件才可合并办理登记。 1.宅基地继承的前提：“地上有房、房地一体” 《民法典》第三百六十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”第三百六十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。” 《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”第十一条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”可见，根据我国的土地管理制度，“房地一体”是原则，农村宅基地是不能被单独继承的。宅基地不能被单独继承，必须与地上的房屋一并予以合法继承。所以，自然资源部在上述答复中其实亦明确说明：“根据《继承法》规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能被单独继承。” 引申出来是请务必保持农村宅基地上仍有房屋，若因长期无人居住、年久失修，导致房屋倒塌灭失的，一旦宅基地土地使用权证的登记人离世，城镇户籍子女将无法继承。 2.与父母为同一农户家庭的子女，尚未分得新宅基地的，城镇子女难以主张继承 《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”这就是常说的“一户一宅”。宅基地使用权的主体是以户为单位的家庭，当部分年长家庭成员过世后，由于该子女户尚居住在该宅基地上，且也无其他新分宅基地，所以应当保护剩余子女户，由该成员继续享有宅基地使用权，此时并不宜办理宅基地的继承。 3.农村宅基地上房屋，不能遗赠给城镇户籍的非法定继承人 《民法典》第一千一百三十三条第三款规定：“自然人可以立遗嘱将个人财产赠与国家、集体或者法定继承人以外的组织、个人。”此条规定遗赠就是被继承人采用订立遗嘱的方式，将其个人合法财产于死后赠送法定继承人以外的人，《民法典》第一千一百二十七条规定列明继承人：“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母；第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。 农村宅基地上房屋的继承，是认可亲缘关系在集体所有的宅基地上房屋的流转，没有亲缘身份关系的人不在该法律认可范围内，使用权具有人身的专属性，是为了给该农民及其家人基本的生活资料和保障，实现居有所户的目的。不具有本村集体组织成员身份的非亲缘关系人若能适用被遗赠，必然导致农村房地资源流失。 农村宅基地相关政策的其他变化 2020年1月1日起实施的《土地管理法》对农村宅基地管理制度的法律条款进行修改完善。 1.新《土地管理法》完善了农村宅基地制度，在原有农村宅基地“一户一宅”原则上增加了“户有所居”的规定 此规定健全了宅基地权益保障方式，在原规定一户一宅的基础上增加宅基地户有所居的规定，明确人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的，在充分尊重农民意愿的基础上可以采取措施保障农村村民实现户有所居，这也是对一户一宅制度的重大补充和完善。也就是说，国家鼓励各地探索农民在不同区域实现户有所居，健全宅基地权益保障方式，如在规划确定的建设用地规模范围内，建设新型农村社区、农民公寓和新型住宅小区保障农民“一户一房”，实现“户有所居”。 户有所居可能会增加宅基地建房审批的纠纷，如果不能达到“一户一房”的配置，在农村公寓下或农村社区里的宅基地使用权如何划分，宅基地使用权证书上登记谁的名字？将是未来急待解决的细节问题。 2.探索出宅基地有偿使用和自愿有偿退出机制 允许宅地基有条件的自愿有偿退出机制，国家允许进城落户的村民自愿有偿退出宅基地，一方面意味着地方政府不得违背农民意愿强迫农民退出宅基地，另一方面意味着国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。可以利用闲置住宅发展符合乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、创意办公、电子商务等新产业新业态；利用闲置住宅发展农产品冷链、初加工、仓储等一二三产业融合发展项目；或对农村闲置宅基地进行整理、复垦、复绿，体现了对农民财产权的灵活处理及尊重与保护。 3.将宅基地审批权限由县级人民政府下放至乡级人民政府 新《土地管理法》规定，农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准，将宅基地的审批权由县级人民政府下放给乡（镇）人民政府，办理流程更具有便利性。 4.明确农村村民建住宅不得占用永久基本农田 新《土地管理法》第六十二条明确规定，农村村民建住宅不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。第三十五条规定，永久基本农田经依法划定后，任何单位和个人不得擅自占用或者改变其用途。国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实难以避让永久基本农田，涉及农用地转用或者土地征收的，必须经国务院批准。禁止通过擅自调整县级土地利用总体规划、乡（镇）土地利用总体规划等方式规避永久基本农田农用地转用或者土地征收的审批。 也就是说，任何情况下，农村村民建住宅都不得占用永久基本农田。 5.宅基地使用权流转方式由“出卖、出租”变为“出卖、出租、赠与” 新《土地管理法》第六十二条规定，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。同一经济组织成员间的宅基地使用权可以有条件流转，但转让后转让者将不能再取得新的宅基地，受让者也应符合申请宅基地的条件。 农村村民“出卖”宅基地使用权，双方必须是本集体经济组织成员，受让方需符合宅基地申请条件。且需本集体经济组织同意；出租农村宅基地的土地使用权的，出租期限不能超过20年；也可以赠与他人，但受让者也应符合申请宅基地的条件，例如受赠方为本村缺房户、用地平方不足等，且受让者不能是城镇居民。 曾有村民出售宅基地房屋给城镇居民后，恰逢宅基地上房屋动拆迁的，买卖双方对拆迁利益发生争议的案例。出售方因购买方不是本村村民，主张买卖合同无效，动迁利益归出售方所有；而购买方认为已全额付款，并已实际占有房屋，动迁利益应当归自己所有，以上新规出台后，必然进一步引发房屋买卖合同是否有效，动拆迁利益如何分配的争论。 对于城市而言，人口迁入只是户籍数据的变化，对于进城务工的群体而言，每个人背后都是千千万万个鲜活的家庭，农村，已被“激活”，法律给农村带来了能动性和新的希望，所以城市套路深，回村也不错。 本文作者：申浩律师事务所上海办公室杨沛律师
