以下文章来源于默默法律人 ，作者杨沛律师
临近2019年年底了，小伙伴们都想过个好年，开发商们也不例外，认购协议签起来。认购协议属于预约合同，体现买卖双方持续磋商的结果，是为了签订本约合同，即商品房预售合同所做的准备。
有小伙伴问，是不是签订了认购协议后，只能被迫往下走，无条件签署商品房预售合同了？认购协议，一般是开发商单方拟定的格式合同，该格式合同应当遵循法律要求的公平、诚实信用原则，给予购房者就购房合同条款进行磋商的权利。若认购协议排除了购房者协商的权利，则购房者有权主张认购协议无效而要求返还购房定金。
一、购房人与开发商签订认购协议并交纳定金后，就认购协议之外的条款未能达成一致的，属于“不可归责于当事人双方的事由”，购房人可以要求返还定金。
裁判要旨：购房人实际验看过开发商的样板房，对开发商的样板房表示满意，与开发商签订认购协议并向其交付了定金，约定双方于几日后订立正式商品房预售合同。后由于开发商提供的商品房预售合同中有样板房仅供参考等不利于购房者的条款，购房者对该格式条款提出异议要求删除，开发商不能当即给予答复，以致商品房预售合同没有在订购协议约定的日期订立的，属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的“不可归责于当事人双方的事由”，开发商应当将收取的定金返还给购房者。
案件来源：最高人民法院公报(200★)年★期。
二、购房者与开发商均无法证明是对方原因导致未签订商品房买卖合同的，视为不能归责于双方的原因，恢复原状，退还定金。
裁判要旨：双方在签订《☆☆项目商铺认购书》后未能订立《☆☆市商品房买卖合同》，购房人与开发商均主张是由于对方的原因导致未能签订商品房买卖合同，但双方均未举出有效证据证明各自的主张，应视为不可归责于当事人双方的事由导致未能订立商品房买卖合同的情形，双方均不构成违约，据此，二审判决认定开发商应将已收取的1000万元定金退还给购房人，亦无不当。
案件来源：★★市高级人民法院 案号：(2016)★民申1★67号。
三、认购协议签订后，购房者不能证明开发商拒绝签订正式商品房买卖合同的，无权要求返还定金。
裁判要旨：本院经审查认为，案涉认购书系双方当事人真实意思表示，合法有效。该认购书约定“如乙方（购房人）未能在本认购书签订次日起七日内与甲方（开发商）签订所认购房屋的合同及其补充协议，视为乙方自行放弃购买，且无权要求甲方返还已付定金，同时本认购书自行终止。甲方有权将该房屋另售于第三方”。据此，一审判决认定双方在认购书的基础上再签订《商品房买卖合同》的期限为本认购书签订次日起七日内，任何一方违约应向对方承担定金责任，同时本认购书自行终止并无不当。从履行看，开发商在距系争房屋认购书约定的最后签约日期2014年6月12日仅有1天，即2014年6月11日在认购书上最终写明“按9折签约”的事实，一审据此认定此时的开发商对于合同的签订是持认可、并希望的态度并无不当。而购房人无证据证明开发商拒绝与其签订预售合同，亦无证据证明开发商短期时间内不可能取得房屋预售许可证签订案涉三份认购书，结合购房人与开发商未在约定的期限内签订商品房买卖合同，购房人也未缴纳房款，二审判决认定购房人无权要求开发商返还定金20万元并无不当。
案件来源：★★省高级人民法院 案号：2018★民申1★83号。
四、开发商已公示商品房买卖合同正式文本，购房者在签订认购协议时同意将按照公示文本签订的，又以公示文本不公平为由拒绝签约的，法院不支持返还定金。
裁判要旨：购房人提出其未签订商品房买卖合同的原因系由于合同条款内容对购房人不公平，其要求予以协议修改而开发商拒绝。但双方签订的《房屋认购书》第七条明确约定，购房人已查阅并同意公示在销售中心大厅内的“★★市商品房买卖合同”、“前期物业服务合同”和“业主临时管理规约”范本内容。根据该约定，法院认定购房人知晓且同意按照公示文本签约，并由此认定系争房屋的商品房买卖合同未签订，系由于购房人自认为合同条款内容对其不公平，购房人违约，定金不应返还。
案件来源：★★市高级人民法院 案号：(2014) ★高法民申字第000★1号。
综上，以上案例均是以最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的“不可归责于当事人双方的事由”，开发商应当返还已收定金的案例，请各位看官对号入座，以儆效尤。
本文作者：申浩律师事务所合伙人杨沛律师。
本文内容仅代表作者个人观点，依据作者个人对法律、案例以及结合自身经验而形成，不对其准确性做完全的保证，不代表申浩律师事务所的法律意见或对法律的解读。
本文为申浩律师事务所律师原创，版权归署名的作者所有，转载须经作者本人同意。本文可通过微信转发功能全文无修改之转发，不允许通过复制等方式全部或部分的方式于其他账号中的再次发表。
如您需要法律意见或其他专家意见，应当向具有相关资格的专业人士寻求专业的法律帮助。
