"拆迁啦!"
最近上海黄浦区、静安区，多处地块拆迁。笔者也被多次纠问此类问题。被拆迁人不仅对外要关心蛋糕有多大，做大了蛋糕后，又要操心这个蛋糕内部有多少人来分，分多少？总之一次拆迁下来，研究政策、选择委托人、跟动迁组交涉、测算计算标准……不懂拆迁的人也几乎成了专家。
谁来对外？如何做大蛋糕！
目前笔者遇到的动迁，多分为公房拆迁和私房拆迁，公房，顾名思义，是属于公家的房子，即该住宅的产权（占有权、使用权、收益权、处分权）归国家所有。在现阶段，动迁基本上都是数砖头，公房拆迁也不例外，公房拆迁的被动迁人为承租人，由承租人负责安置同住人，两者地位几乎并列。但是，在公房拆迁中，因为承租人的名字登记在公房租赁凭证上，就是写入房卡内，则，对外只有承租人才有权利与动迁组签约，其具备得天独厚的优势。
按照惯例，动拆迁会核对居住困难户保障，名下房屋面积低于人均15平方米是认定居住困难户的重要条件。注意，这里的“名下房屋”包括“商品房”等所有房屋的。
另外，如果有被拆迁人曾经享受过福利分房，但该房屋已经被出售，拆迁时是名下无房（含福利分房）状态，那么恭喜你，这个不影响你被托底，你也能拿到补偿。
谁有资格分享动迁利益？
先说私房拆迁。私房，就是产权登记人自己的房子，产权登记人即使有其他福利分房或者商品房，都不会影响你拿到房屋价值的补偿，很明确，因为这房子权属本来就是你的，现在房屋被征收，应得的动迁利益不会因为名下现有其他商品房或福利房而受影响，所以产权登记人有权享受动迁利益。
而公房拆迁，需要承租人安置同住人，所以认定同住人是一个很重要的程序。
法定被认定同住人的三个标准：
户口在公房内
动迁前实际居住一年
本市无其他住房或有其他住房但居住困难
需要注意的是，这里的“其他住房”，需要满足两个条件：
享受过福利分房，同住人名下有商品房，是不影响同住人资格认定的！
享受的福利分房需要在上海市内的，例如知青在外地或他市享受过福利分房，不影响在上海市认定为同住人。
重要的事情说三遍：其他住房，一般是指上海市的福利分房！上海市的福利分房！上海市的福利分房！
本文作者：申浩律师事务所合伙人杨沛律师。
