国家政策要求“房住不炒，租售并举”，全国各地限购城市已接近50+。雪上加霜的是，股市一片“绿意盎然”，人民币又破“7”了，对于国内房地产行业来说，本币贬值是一个利空消息。因为本币贬值，以它计价的资产也会跟着贬值，海外购买力也随之下降。于是热钱会加速外流，前往海外投资避险，从而使国内房地产业受到冲击。资本的本质是逐利，不过，对于海外房产投资者和高净值人群来说，这却并非完全是负面消息。
一、因为亲爱，所以热爱
不管是从1998年后的房改，还是从2008年金融危机后的十年，中国经济飞速发展，诞生的中国中产阶级，地产行业功不可没。中国人对地产投资的熟悉和热爱，并非简单的盲目，地产投资的绝对收益确实跑赢了很多资产类别。所以相对来说，中国高净值人群，对这个资产类别比较熟悉，又亲历受益，配置海外房产对于投资者来说更便于操作。
二、保值、增值
笔者身边的小伙伴们一趟趟往海外跑，有人期待海外教育，有人重视空气质量、食品安全，有人希望更公平完善的律法，国人海外移民，配置海外房产就是刚需。
很多家长会提前布置学区房，让孩子赢在起跑线，连大明星赵薇为了女儿小四月也在新加坡提前布置学区房。
投资海外房产，一方面是希望通过投资初级阶段楼市，房产本身价值上涨，获取投资收益。另一方面是通过房租的形式获取每年稳定现金流收益。因为上海的租金回报率已经降至约1.5%,6月CPI（居民消费价格指数）涨幅是2.7%,收益能以肉眼可见的速度忽略不计。
上海申浩律师事务所合伙人律师秦华毅律师认为，拿最近热议的东南亚房产市场中的柬埔寨来说：
首先，柬埔寨属于中国“一带一路”战略的重点国家，不仅两国关系极好，且大规模援助建设正在蓬勃发展，包括铁路、道路、港口等基础建设，未来可期。
其次，柬埔寨人力成本低廉，人口结构十分年轻，将给全球制造业提供极好的人口红利。另一点，柬埔寨地理位置优越，不仅湄公河流经该国，且拥有出海口西哈努克港，距离该港口12公里处设有西哈努克经济特区，据媒体报到该港口正以中国的深圳特区为榜样建设中，交通便利的柬埔寨，必然带来经济快速发展。关于汇率，柬埔寨主要以美元作为流通货币，房产市场更是以美元为结算体系，汇率稳定，目前相对人民币是增值状态。
最后，柬埔寨王国非CRS成员国，相对海外人士，不受国与国之间税务信息自动交换影响，简单讲，就是在海外人士的本国，避免重复征税。
一、投资环境不稳定
很多国家本身人口稀少，贫富差距大，经济落后，人均教育水平低，国内政治环境不可控，政府腐败问题严重，甚至排华。所谓的国外投资，玩的都是击鼓传花的游戏——中国人盖，中国人卖，再由中国人买。其未来增值与否是普通投资者无法左右的，多因一果，投资环境值得考虑。
二、境外购房税赋高，产权短
例如中国购房者从2016年开始疯抢温哥华房产，温哥华政府已对外国人开征15%的购房税，从今年7月1日，澳洲的海外投资者购房印花税从7%上涨至8%，个别外国房地产投资者将面临“缺席业主附加费”从1.5%提高至2%的命运，而越南购入房产，更有10%的增值税。产权问题，拿越南房产来说，其对于越南当地人是永久产权，对于外国人则是50年产权，50年产权到期后可免费续约一次，所以越南房产对于外国人实际上约等于是100年的产权。
三、政策性限购
还是拿越南来说，越南于2015年颁布新的《住房法》，明确约定外国购房者必须持有越南合法签证，并不允许贷款，并且还对购房数量有限制。
一、选城市
投资者应先确认自身预算，考虑是否自住、贷款，租金投资收益率角度等，选择适合的投资城市。
二、实地考察
组买房考察团实地验看，了解当地的居住情况，人口状况，交通状况，经济增长指数，消费指数，办公商业水平，政策红利，发展规划，房屋出售率，租金水平等因素，进一步分析今后的投资回报率。
三、充分了解购房细节并签约、履约
应当充分了解购房细节，包括但不限于外国购房政策（如产权年限、购房数量、贷款要求等限制），我国外汇政策，是否能支付首付款，首付款如何支付，选择首付款币种，金额数，汇率比例、是否能贷款、支付方式、支付时间、交房时间、取得产证条件和时间、购买和持有税费、物业费或管理费等等。事先了解以上重要信息，以避免不必要的风险和成本。
以上信息纷繁复杂，难以把握，个中奥秘非常人能探究。
本文作者：申浩律师事务所合伙人杨沛律师、秦华毅律师。
