房屋买卖，除了比较普遍的一二手房屋买卖，动迁安置房是比较特殊的一类，动迁安置房的政策性强，限制性多，买卖周期长容易导致纠纷。因购置动迁安置房导致的纠纷屡见不鲜。
动迁安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征拆迁房屋的农户。
动迁安置房一般由政府组织实施，提供优惠政策，最重要的是限定供应价格。动迁房的出售价一般比周边正常二手房便宜；同时房屋是现房，可以提前交房给买家；户型又多是中小户型，符合一般家庭刚需；多在周边配套完善的位置。
上海市的动迁房，取得产证后三年内禁止上市交易，也不得转让、抵押。
一般产证后页面都记载着“配套商品房，三年内不得转让、抵押”的字样，这是辨别动迁房的最好标志。
当动迁房度过了限转期，其买卖性质跟普通房屋买卖就无差别了，而这个限转期内，就到处是“雷”了。
一、限转期内购买动迁房，无法至交易中心签署网签版房屋买卖合同，只能签署自定版买卖合同，合同不一定完善，也办不出房地产权证。
二、需要全款支付总房款，因为限转期，买家无法申请公积金及商业贷款。
三、即使签署了房屋买卖合同，搬进去入住了，也由于三年限转期，夜长梦多，笔者碰到过的案例里，有房屋涨价房东违约不卖的，房屋涉及诉讼被司法查封的，房东一房多卖的，除合同签署人外的其他房东主张确权的，合同签署人死亡或失联的。
笔者有一案例，正好涉及购房过程中，“动迁房涉及诉讼被司法查封的”，笔者代理案外人买家貂蝉进行救济。
貂蝉购房过程中，发现房东曹操名下房屋被法院查封，遂向法院提出书面异议，要求解除查封，这一步叫案外人的执行异议。
执行异议，是指在民事案件执行过程中，案外人对被执行的财产的全部或者一部分主张权利，并要求人民法院停止或变更执行的请求。人民法院应予支持的条件是：
（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或已按约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
实操中，前三条比较容易满足要求，对于第四条，法院将审查案外人对未办理过户登记是否存在过错，在动迁安置房买卖这个问题就涉及动迁安置房限转期的认定。
2013年12月23日，被告曹操因房屋征收安置取得一套房屋，与开发商签订《上海市商品房预售合同》；
2014年5月13日，开发商取得房地产权证（以下简称“大产证”）；
2015年1月4日，曹操首次取得查封房屋的小产证，产证备注有：“动迁安置房，三年内不得转让、抵押”；
2016年1月18日，案外人貂蝉与被告曹操签订房屋买卖合同，房价为430万元，貂蝉于合同签署当日支付300万元，并约定剩余130万元于房屋过户当日支付；同日，双方交付房屋，同年4月20日，貂蝉对系争房屋装修后入住；
2017年10月16日，貂蝉与曹操再次签订房屋买卖合同，该合同与前次签订的合同条款大致相同；
2017年11月15日，房屋被法院保全查封。审查过程中，案外人方圆将130万元缴至法院。
法院认为：貂蝉符合执行异议复议规定第28条所规定的前三项情形，且其因房屋已过限转期但因保全查封致未能过户，亦符合执行异议复议规定第28条第（四）项的规定，故支持了异议请求。
判断执行异议中“买受人”对未过户是否有过错的标准，看动迁安置房屋查封是否已过限转期：限转期内被查封的，不支持异议请求；限转期外查封的，支持异议请求。
房地产权证（俗称“小产证”）满3年的动迁安置房可以转让、出租，即小产证满三年的，可以上市交易。
未取得房地产权证或取得房地产权证未满3年的，则要看房地产开发企业取得房地产权证（俗称“大产证”）满3年，且拆迁补偿安置协议满3年的，即小产证未满3年的，大产证和拆迁协议满3年的，可以上市交易。
本文作者：申浩律师事务所合伙人杨沛律师。
