自2020年9月恒大集团债务危机事件后，房地产企业资金链问题持续发酵，因房企违约而出现业主维权的项目不断激增，已售逾期难交付住宅项目逐渐成为行业性问题。在此背景下，2022年7月28日，中共中央政治局召开会议首次提出，要支持刚性和改善性住房需求，“保交楼、稳民生”，在此总基调下，“保交楼”相关政策连续出台。

在推进“保交楼”的工作中，破产程序逐渐成为一个重要的工具，不少房地产企业由此进入破产程序。而在破产程序中，建设工程价款优先受偿权的清偿顺位尚存在不少争议，本文即聚焦破产程序中建设工程价款优先受偿权的清偿顺位问题，以期为承包人在破产程序中的工程款债权申报提供实操借鉴。

第一部分  建设工程价款优先受偿权的清偿顺位问题

一、承包人工程款债权在破产程序中优先受偿的法律适用

（一）建设工程释义

根据国务院《建设工程质量管理条例》第二条，《建设工程安全生产管理条例》第二条第二款的规定，土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程均属于建设工程，则因上述工程产生的工程款债权均可作为建设工程的工程款债权进行申报。

（二）建设工程价款优先受偿权释义

根据《民法典》第八百零七条：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一) 》（以下简称“《解释》”）第三十五条：“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”第三十六条：“承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。”

通说认为建设工程款优先受偿权系法定优先权，以上法律规定即为建设工程价款优先受偿权的法源。虽然《企业破产法》中并未就建设工程价款的分配顺序作出明确规定，但基于法定优先权的定位，建设工程价款在破产程序中通常亦享有优先受偿权。但在房地产企业破产案件中，债权构成较一般企业更为特殊，除建设工程价款、一般担保物权外，还可能存在商品房买受人的物权期待权等特殊债权类型。

（三）建设工程价款优先受偿权解析

债权人在破产债权申报中主张建设工程价款优先受偿权的，必须以明示的方式提出，即在债权申报表上明确主张工程价款优先权，以使得管理人以及其他债权人知道其主张的权利。此外，债权申报时还要向管理人证明债权满足建设工程价款优先受偿权的相关主体要求、期限要求及债权范围要求等。

1.主体要求

《解释》第三十五条规定：“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”该条明确了建设工程价款优先受偿权的权利主体边界，即应向管理人证明自己是与发包人订立建设工程施工合同的承包人。如管理人认为申报债权人是与发包人并无直接的施工合同关系的实际施工人、勘察人、设计人或监理人，则无权对破产财产享有优先受偿权。

如前文所述，装修工程属于建设工程的一种类型，故而装修工程价款同样享受优先受偿权，《解释》第三十七条亦对此进行了明确。但实践中经常会出现装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人，或者装修工程承包人与该建筑物所有权人之间没有合同关系，而这两种情形均有可能导致装修工程价款无法享有优先受偿权，因此，装修工程的优先受偿需特别注意、具体分析。

需要特别注意的是，《民法典》第五百四十七条第一款规定：“债权人转让债权的，受让人取得与债权有关的从权利，但是该从权利专属于债权人自身的除外。”即目前司法实践中，建设工程价款债权转让后，受让人虽并非施工合同相对方，也可行使优先受偿权。

2. 期限要求

《解释》第四十一条规定：“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过18个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”因此，申报债权人应向管理人证明行使建设工程价款优先受偿权的期限未超过18个月。建设工程价款优先受偿权行使期限的起算日（即应付工程价款之日），应根据项目工程实际状态综合判断予以确定，主要有以下几种情形：

（1）发包人与承包人签订建设工程施工合同，通常会对工程竣工、验收、结算、支付作明确约定，在工程价款数额已确定情形下，合同关于工程款支付时间的约定即为应付工程价款之日，建设工程价款优先受偿权行使期限应从该日起计算。

（2）建设工程施工合同对工程价款支付时间没有约定或约定不明的，可根据《解释》第二十七的规定，分三类情形确定建设工程价款优先受偿权行使期限的起算日。即：

①建设工程已实际交付的，为交付之日；

②建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日；

③建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。

（3）发包人进入破产程序，付款期限尚未到期的，应根据《企业破产法》第四十六条的规定加速到期，即在破产申请受理时视为到期。

3. 债权范围

《解释》第四十条规定：“承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。”此外，《住房城乡建设部、财政部关于印发<建筑安装工程费用项目组成>的通知》第一条规定：“建筑安装工程费用项目按费用构成要素组成划分为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金。”因此，建设工程债权优先权范围包括人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金。

根据《解释》第四十条规定：“承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。”利息、违约金不享有建工优先受偿权，而停窝工损失属于违约金或损害赔偿金的范畴，故而也不享有优先受偿权。此外，替代性的保修金、履约保证金是承包人为担保施工合同的履行向发包人缴纳一定数额的现金，并在约定的时间节点返还给承包人，其本身不属于工程价款的组成部分，故而也不享有优先受偿权。

在破产程序中，破产财产除一般的不动产、动产等资产外，更多的资产集中于在建工程或者对发包人享有的应收账款债权。承包人应特别注意的是，承包人享有建设工程的价款优先受偿权的范围限定在其“承建工程”工程折价或者拍卖的价款范围内。

二、房地产企业破产程序中的债权清偿顺位

根据现行法律法规及相关司法解释，并结合司法实践现状，我们梳理了房地产企业破产程序中的债权清偿顺位，具体如下（限于篇幅，本文对不同种类债权的具体认定不予展开论述）：

第二部分  建设工程价款债权申报指引

一、申报期限

《企业破产法》第四十五条规定：“人民法院受理破产申请后，应当确定债权人申报债权的期限。债权申报期限自人民法院发布受理破产申请公告之日起计算，最短不得少于三十日，最长不得超过三个月”。《企业破产法》第五十六条规定：“在人民法院确定的债权申报期限内，债权人未申报债权的，可以在破产财产最后分配前补充申报；但是，此前已进行的分配，不再对其补充分配。为审查和确认补充申报债权的费用，由补充申报人承担。债权人未依照本法规定申报债权的，不得依照本法规定的程序行使权利。”

可见，一旦错过债权申报期限，后果非常严重。故而，无论是建设工程价款债权，还是其他担保债权或普通债权，均需根据申报期限要求及时完成申报。承包人及分包人应当严格把握申报时间，在法院确定的债权申报期限内及时向破产管理人申报债权，以保障自身的合法权益。

二、申报流程

三、申报材料

四、债权申报款项构成

债权申报时应当尽量全面，虽然利息、违约金、损害赔偿金、替代性的保修金、履约保证金、停窝工损失等均不享有建设工程价款优先权，但债权申报时也应当列入申报款项，作为普通债权等待清偿。

第三部分  总结

综上，如果地产公司因“保交楼”进入破产程序，工程分包方应作为债权人积极申报建设工程价款债权及其他债权，并按照破产程序的要求详细说明债权的性质、金额和依据。其中，对于拟主张建设工程价款优先受偿权的债权内容，应作出特别说明，明确主张优先受偿权。

此外，分包方还应密切关注破产程序的进展，及时了解资产处置、债务清偿等安排，积极参与债权人会议，表达自己的意见和诉求。分包方还可与其他同类型债权人积极沟通和协作，深入了解破产企业资产的处置方式和动向，以评估是否有机会通过参与资产购买等方式来尽可能减少自己的损失。必要时，分包方也可以考虑聘请律师等专业人士介入债权申报及后续工作，以尽可能挽回相关损失。

本文作者：申浩律师事务所合伙人张华君律师