自2020年1月底新冠疫情爆发以来，为了解决疫情影响之下合同履行所产生的一系列纠纷（不包括劳动合同领域的纠纷），最高院和上海高院陆续出台相关规定（下文简称《最高院意见》、《上海高院问答》）用于指导法院对该类案件的审理。今年随着新冠变种奥密克戎的传播，上海市自3月中旬实施了新一轮的抗疫政策，借此时机，笔者对该类案件的法律适用、上海合同纠纷案件的大致情况、相关法律制度的构成要件及实践中存在的误区等进行系统梳理。

本文为《浅析上海市涉疫情合同纠纷（下篇）》，笔者在《浅析上海市涉疫情合同纠纷（上篇）》一文中已对相关案件总体情况进行检索，结果显示：上海市涉疫情合同纠纷最多的四类案件中，除了服务合同纠纷外，房屋租赁合同纠纷、房屋买卖合同纠纷、买卖合同纠纷大都不适用不可抗力制度解除合同的规定，而当事人在这些纠纷中大都要求解除合同，故大部分案件都以合同解除、承担违约责任结案。欢迎点击《浅析上海市涉疫情合同纠纷（上篇）》回顾上文内容。笔者在下文中主要分析房屋租赁合同纠纷、房屋买卖合同纠纷、买卖合同纠纷这三类案件中存在的误区。

一、房屋租赁合同纠纷存在的误区

租赁合同双方在这类案件中存在诸多的误区，简述如下：

1. 承租方承租房屋用于经营，受疫情影响，与出租方商谈减免租金，双方未达成一致，承租方就实施搬离系争房屋的行为。

当疫情的影响尚未导致合同目的无法实现时，承租方的搬离行为表明其已不再履行合同义务，客观上导致丧失合同继续履行的基础，合同应该解除；且承租方需承担违约责任。(2021)沪02民终7990号认为“虽然客观上疫情对永海酒店经营有影响，但并不必然导致租赁合同无法继续履行，故永海酒店搬离系争房屋的行为系擅自解除合同，构成根本违约。”

2.承租方声称受疫情影响长时间不支付租金，即使社会逐渐步入正轨也不支付租金；或者出租方已适当减免租金，承租方仍要求更多的租金减免，并拒绝支付租金。

虽然《最高院意见二》和《上海高院问答二》都规定了承租方出现经营困难、收入明显减少、或无法实际使用房屋时的租金减免[1]，但并非默许承租人长期不支付租金，法律的本意是稳定交易秩序，公平、公正的解决纷争，缴纳租金是承租方的法定义务，特定条件下的减免租金更有利于稳定交易秩序。故，若承租方长期不缴纳租金，会扰乱租赁市场正常的交易秩序，出租方可依约解除合同，并要求承租方承担违约责任，但若在此期间出租方恶意断电，则一般会酌情减免断电期间的租金[2] 。(2021)沪02民终10066号认为“虽然2020年2月起的疫情对于大多数企业造成一定影响，但2020年5、6月间，社会逐步步入正轨，而摩都公司至今仍未支付任何租金，故不能认定摩都公司欠付租金全因疫情所致。摩都公司欠付租金构成根本违约，应承担违约责任，广田公司依约享有合同解除权。”(2021)沪01民终5732号再次确认了一审法院的观点即“鉴于鼎威公司已给原告减免部分租金，香楚公司以不可抗力为由要求更多减免未果，不具有合同及法律依据。香楚公司未按约支付租金且经催告仍未支付，已构成违约, 鼎威公司有权依合同约定单方解除合同。”

3.疫情发生后，承租方确实受疫情影响，经营困难，出租方在承租方未依约支付租金时，未经全盘考量就直接发送解除函给承租方。

《最高院意见二》明确规定，若承租方受疫情影响经营困难，出租方以承租方未及时支付租金为由要求解除合同并要求承租方承担违约责任的，人民法院不予支持；除非承租方也同意解约，则法院会支持合同解除。若系争合同因此解除，出租方可能会面临已给予承租方的免租期的租金损失、长时期的空置损失、重新招租的中介费等。(2021)沪02民终2747号判决认为“优学公司所主张的租金支付时间正值疫情期间，而夏加儿公司作为教育培训机构，为配合政府疫情防控措施而无法正常开展经营，且其已及时向优学公司反映相关情况并申请延期支付租金，优学公司以夏加儿公司未按期支付租金为由，行使单方解除权并要求夏加儿公司承担相应违约责任，依据不足，本院不予支持。”

笔者建议：受疫情影响严重的承租人应第一时间发函告知出租人，其受疫情影响严重，要求减免租金、延期支付租金等，并积极和出租人协商、共渡难关。若就是否减免租金或减免的金额达不成一致，承租人可以参照国企减免租金的标准及受影响的程度，适当缓交疫情期间的租金，对于复工后的租金应正常缴纳，并积极寻求司法救济；也可以发函告知先按约缴纳租金，待双方对减免租金的金额达成一致后，再从下期租金中抵扣，并积极寻求司法救济。若承租方已搬离，出租方应积极寻找新的承租人，以避免损失的进一步扩大。

关于违约金的判定：司法实践中，法院一般会结合案件情况，根据承租方的申请在合同约定的违约金的基础上酌情减低；法院在违约金金额的判定上自由裁量权相对较高，双方应积极充分举证，以最大限度的降低己方的责任承担。原则上违约金以弥补实际损失为限，有时法院也会支持惩罚性的违约金。法院判决违约金时考量因素很多，主要包括三方面：1.合同中约定的违约金金额；2.疫情对承租方的影响程度，需承租方举证证明；3.承租方是否存在明显的恶意违约，即疫情之前是否已存在延迟交租金的行为。

根据上海市的司法裁判口径[3]承租人单方解除合同，剩余租期超过3个月的，违约金按3个月租金计付；若合同约定的违约金较高，如约定了6个月的租金作为违约金，法院判决的违约金就可能超过3个月租金，如(2020)沪01民终12920号案例最终判决了5个多月的租金作为违约金，所以在商业交往活动中应慎重对待合同中违约金的约定，尽量不要约定的过高。承租方单方解除合同，承租方要求出租方支付装修损失一般也不会得到支持，除非该装潢物能被出租方再利用[4]；若合同约定承租方违约需支付免租期租金的，法院一般也会判决承租方支付免租期租金。

二、房屋买卖合同纠纷存在的误区

房屋买卖合同纠纷相对租赁合同纠纷而言情况比较复杂，不仅有疫情的因素，还掺杂着其他因素如贷款问题、房屋质量问题、投资转卖问题、自身住的房子尚未卖出等等，故需拨开层层迷雾，探求系争合同不能履行的真正原因。司法实践中，此类案件存在如下误区：

1.一方当事人在国外或港澳台等，以受疫情防控措施影响为由拒绝返沪签署合同、办理过户交易的，并不都符合不可抗力制度解除合同、减免责任的规定。

对于确实因疫情防控政策比较严格如无法办理签证、互不通航等导致无法返沪办理相关手续而引发的合同解除符合不可抗力制度的规定，双方均不承担责任；但若客观上继续履行合同无障碍如已通航，一方仅因为主观上担心途中受感染的风险、或觉得价格卖低了而要求提价等，导致了迟迟不履行合同引发解约纠纷，则未积极履行合同的一方需要承担相应的违约责任。

(2021)沪0110民初11788号认为“被告杜美蓉辩称系因害怕感染疫情不敢乘飞机，但在内地疫情得到明显控制，内地与香港恢复通航长达数月后，其仍拒绝回沪，也拒绝通过办理公证委托等其他途径继续履行合同，故对被告杜美蓉认为系不可抗力导致合同无法履行而要求免责，没有事实和法律依据，本院不予采信。本案系因被告杜美蓉的违约行为导致合同解除，原告主张被告杜美蓉承担双倍返还定金的违约责任[5]，无不妥，本院依法予以支持。”

2.发生疫情后，买家告知卖家不能按约支付款项，要求解除合同、免除责任的，并不理所当然地受到法院支持。

虽然《最高院意见二》规定了“疫情导致买受人不能按约支付购房款，对于当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持”，但此处的不能按约支付购房款一般指受疫情影响致使贷款办理暂缓的情形，而对于买家延迟支付应支付的首付款或小金额的款项并不适用，因为一般首付款或小金额款项都是用自有款项支付，不需要用银行抵押贷款支付，这也符合不可抗力不影响金钱给付义务的履行的规定[6] 。

(2020)沪0115民初26141号认为“首先，支付房款是被告作为买方的主要义务，关于房款的支付方式是通过出售自有房屋所得或其他渠道筹款，系被告对其自身履行能力的预估。根据合同约定，第二笔房款10万元于2020年2月15日前支付，该笔房款数额较小，被告作为购房人理应有能力支付。现被告不支付上述房款，并以疫情作为其拒付房款，解除合同的免责事由，显然不能成立。因此，原告关于被告违约导致合同解除的主张，本院予以支持。被告提出违约金过高的抗辩，本院综合考虑当事人的过错程度、合同的履行情况、原告的实际损失等因素，从平衡当事人利益的角度出发，酌情确定违约金数额为20万元。”

(2020)沪0105民初9965号认为“两原告公积金贷款的办理阶段正值新冠疫情期间，公积金管理中心为防控疫情采取网上预约制办公，使办理贷款进度受到影响，致无法按时预约办理。虑及新冠肺炎疫情发生属不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，办理贷款时间延期的责任不能归责于两原告。”

对于因卖家拒绝配合办理贷款引发的纠纷，买家有两种处理方式：1.把剩余房款打到法院账户，要求判决过户；2.若买家不能全款支付，则只能选择解除合同，请求卖方承担违约责任。目前还做不到法院判决过户后直接对系争房屋办理抵押贷款，不仅因为需要操作的环节过多，不确定性的因素太多，而且这也超出了司法服务的范围。

笔者提示：疫情发生后，买卖双方对履行期限应进行协商，并以合理的方式解决纠纷，若卖家或买家故意以不合理的理由拖延履行导致合同解除，如卖家因为房价卖低了迟迟不履行合同义务，则会被认定为违约方，需承担违约责任。

3.卖家因为买家办理贷款延迟或银行放贷延迟，拒绝继续履行合同。

《最高院意见二》明确规定“受疫情影响，买受人延期支付款项的行为不构成违约[7]。”上文已提到此处的延期支付款项系指通过办理银行贷款的方式进行支付。故，若卖家因为买家受疫情影响办理贷款延迟或银行放贷延迟，拒绝继续履行合同，需要承担违约责任。在(2021)沪0115民初17270号案件中，系争合同约定第二期房款通过贷款支付，嗣后吴迪、杨婷婷协商时就银行放款时间等问题产生分歧，双方未能网签。法院认为“《房屋买卖合同》中已对房屋价款、付款方式、交房及过户等作出明确约定，即便网签时双方对贷款条款进行细化约定，也应当以该合同条款为依据。吴迪认为系杨婷婷恶意蹉商致网签未成，杨婷婷构成违约的意见，本院予以采信。”

正如上文所述，在此情况下，若买家能把剩余的房款打到法院账户，法院会判决继续履行合同，由卖家配合过户；若卖家不配合过户，可以申请法院强制执行，直接过户，这也有利于维护正常的交易秩序。这种操作方式也适合卖家因其他因素而违约，如因价格上涨等拒绝配合办理贷款或过户的情形。在卖家违约的情况下，买家不仅可以向卖方主张返还定金，而且可以要求赔偿房屋差价损失，具体金额由法院酌定，参考案例(2020)沪0115民初58491号。

此外，部分纠纷还涉及买受人系投资买房，合同履行中，要求卖方配合办理转卖手续，若系争合同没有约定卖方有义务配合转卖，则买方无权利要求卖方配合，买方因卖方未配合转卖而拒绝支付房款的需要承担违约责任，参考案例：(2021)沪02民终7496号；部分纠纷还涉及到系争房屋有抵押，出卖人未及时涤除抵押，故买家最好在买房之前让卖家提供最新的产调信息，购置该类房屋务必审慎。

三、买卖合同纠纷存在的误区

本节的买卖合同纠纷指货物买卖过程中发生的纠纷。货物买卖属于动产买卖，与作为不动产的房屋买卖有明显区别。司法实践中，涉疫情买卖合同纠纷与房屋买卖合同纠纷的误区也存在明显的区别，涉疫情买卖合同纠纷存在如下误区：

1. 未按约履行合同的一方未充分举证证明疫情对其履行合同义务造成的影响。

《民事诉讼法》第67条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。” 司法实践中当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对涉疫情纠纷合同而言，未按约履行义务的一方想要免除自己的责任，必须进行充分的举证证明其不能按约履行义务系疫情造成的，否则其以疫情抗辩免除违约责任不会得到支持。这就要求当事人注意保留相关证据。

(2021)沪0118民初11264号认为“德律实业公司收到赵润璞交付的货款后，并未在约定的交货日期向赵润璞交货。德律实业公司辩称系因新冠肺炎疫情所致，但其并未提供其向欧洲厂商订购系争电梯的合同或向欧洲厂商支付过相关货款及安排生产等的相关证据材料，亦未提供新冠肺炎疫情对德律实业公司向赵润璞交付系争电梯造成影响的相应证据。德律实业公司至今未履行合同义务，已经构成根本违约，赵润璞有权解除合同并要求德律实业公司按约承担违约责任。”

2.受疫情影响不能按约履行合同的一方未及时履行告知义务。

《民法典》第590条规定“因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”在涉疫情买卖合同纠纷中， 因买卖双方大都不在同一地区，而疫情的防控又有地域性，故，司法实践中对受不利影响的一方需要履行通知义务的要求相比其他合同纠纷要高很多，未履行通知义务可以列为不被法院支持减免责任的理由之一。

(2021)沪01民终576号认为“即使如聚祎公司所述加拿大方面发生疫情，无法运输属不可抗力，聚祎公司也并未就该情况及时与鹏亚公司沟通，扩大了鹏亚公司的损失，亦不符合《采购订单》中出现不可抗力时聚祎公司应告知鹏亚公司的约定，故难以依据不可抗力免除聚祎公司逾期交货的责任。”

(2020)沪0115民初8220号认为“被告泓澄琳公司提出因海外采购地出现罢工等原因导致无法交货，构成不可抗力的抗辩，违约行为发生至今已大半年时间，被告仍未对不可抗力进行举证，且也未依据合同关于不可抗力条款的约定通知原告，故本院对此不予采信。”

3.买家以受疫情影响为由延迟支付货款并要求适用不可抗力制度减免责任

《上海高院问答二》规定“对于金钱给付义务，基于疫情防控措施一般不会影响金钱债务的履行，除非涉及金融市场延期开市等特殊情况，一般不能以疫情防控措施主张免责”

(2021)沪0120民初1597号两被告辩称因疫情原因导致未能付款属于不可抗力，被告博神公司理应于收货后按约及时付款，该辩称并无依据，本院不予采信，原告诉请利息主张于法有据[8]，本院予以准许。

此外，系争合同在疫情之后签署发生的市场波动或履行困难等情形一般应视为正常的商业风险，不符合不可抗力的三不规定。

总之，疫情发生后，对大部分行业的影响都非常大，但为了保障交易，稳定市场，根据合同严守的原则，只有在合同目的无法实现的情况下，依据不可抗力解除合同免除责任才会得到支持。合同能履行的，按原合同履行明显不公的，应本着携手共进、共克时艰、损失共担的原则，变更合同条款，避免社会资源的浪费。

附录:梳理最高院和上海高院涉疫案件审理的规定，附律师评析：

1.适用不可抗力条款解除合同、减免责任的规定及评析

2.适用情势变更条款变更合同内容、解除合同的相关规定及评析

作者：上海申浩律师事务所陈丽梅律师

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