专栏寄语
《民事执行实务100点》，是李海峰律师团队根据民事执行的实务经验，整理了39部法律、司法解释，并对相关案例进行总结研究，进而梳理出的民事执行实务100个要点。
李律师团队起意创作是因为在办案过程中深感执行疑难问题对法官、律师以及当事人的困扰。团队成员有丰富的法院审判和执行实务经验，因此对解决民事执行疑难问题有更深刻的体会并能提出更有效的方法。
复杂的问题总是有简单的答案，但是找出答案的过程是一个艰苦的过程。不敢奢望《民事执行实务100点》能够为您提供多大的帮助，只是试图用手中的笔，记载着他们为缓解“执行难”所经历的探索历程，再则，探索本身也能起到抛砖引玉的作用。倘能如此，则无比欣慰。
最后，让我们期待，在您的关注和厚爱下，《民事执行实务100点》能够成为您的益友。
实务要点
A、一手房：法院查封前签订买卖合同、商品房用于居住且名下无其他住房、已支付总房款的50%；
B、二手房：法院查封前签订买卖合同、已合法占有、已支付全部款项或将剩余款项按照法院要求交付执行、产证未办理过户登记不是买受人的原因；
C、预售房：查封前办理预售登记的受让人可以提出停止处分异议、符合物权登记条件的可以提出排除执行异议。
推荐理由
对于二手房买卖合同只要按照以上要求准备，可以排除法院执行。
法律适用
《民事诉讼法》第234条
最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28-30条
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十四条
执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条
金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条
金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
第三十条
金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。
以案析法
【王某与李某等申请执行人执行异议】
(2021)京0115民初12087号
01要旨
若买受人与被执行人之间已签订合法的不动产购房合同，并支付了相应价款，且在人民法院查封之前买受人已合法占有该不动产，即使未办理过户登记，只要非因买受人自身原因，其权利即可以排除执行。
02基本案情
2015年10月29日，北京市大兴区人民法院就李某与王某之间的合同纠纷作出民事判决，并在案件执行过程中查封了登记在李某名下的房屋。后经法院查明，该房屋已被邵某合法占有，裁定不予执行。
王某不服（2021）京9115执异195号执行裁定书，向北京市大兴区人民法院提起申请执行人执行异议之诉，请求强制执行李某名下的房屋。
被告邵某辩称，其与李某已于2014年签订合法的购房合同，且虽然未办理过户登记，但邵某在案涉房屋被查封前，已经合法占有了该房屋。
03判决结果
经大兴法院审理后查明，本案涉案房屋在2016年9月28日进行了查封，而邵某与李某签订合同的时间为2014年4月2日，早于查封涉案房屋的时间。
其次，结合相关证据能够认定邵某在查封之前已实际合法占有、使用了涉案房屋。
再次，邵某已如约支付了房款，并已清偿涉案房屋的抵押贷款，且两部分款项之和已超过双方约定的购房款总金额。
最后，涉案房屋因负有抵押而不具备办理过户登记条件，法院查封也导致邵财庆无法办理过户登记，故未办理过户登记并非因邵某自身原因。而王某虽辩称邵某与李某签订的协议无效但未提交证据予以佐证，故王某要求恢复执行涉案房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不应得到支持。
实务要点
A、承租人在不动产租赁期内阻止向买受人移交被执行人的不动产；
B、法院查封前签订书面租赁合同且占有使用不动产；
C、按约定支付租金、支付物业管理费用；
D、恶意串通、伪造查封前已经存在的合法租赁事实的，法院不予支持。
推荐理由
在不动产拍卖中，根据买卖不破租赁的原则，维持法院查封前的租赁现状，承租人可以就阻止交付不动产提出异议，并按照民诉法234条的规定提出执行异议之诉。
法律适用
《民事诉讼法》第234条
最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十四条
执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条
承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
以案析法
【宁波市农业科学研究院、宁波某文化产业发展有限公司等执行审查】
(2022)浙0212执异50号
01要旨
承租人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，可以请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，但承租人应当提供足够的证据支持其主张。
02基本案情
宁波市农业科学研究院与宁波某文化产业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案执行过程中，案外人宁波市鄞州某五金厂（以下简称某五金厂）向浙江省宁波市鄞州区人民法院提出书面异议，称其已与被执行人的法定代表人曹某签订了《房屋租赁协议》，并支付了相应租金，系案涉房屋合法的承租人，不应为案件执行腾退房屋。
03判决结果
鄞州法院认为，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。但本案审查期间，某五金厂既未提交合法且现行有效的书面租赁合同，也未提交租金支付凭证，无法证明其在案涉不动产上存在合法的租赁关系，故某五金厂要求停止腾退的主张缺乏事实依据，不应支持。
实务要点
A、诉讼目的：法院对案外人的异议申请裁定中止执行的，为救济申请人在执行程序下的请求权；
B、受理条件：异议审查前置。收到执行法院异议裁定后15日内提出、请求法院继续执行；
C、诉讼主体：申请人为原告；案外人为被告；被执行人反对的为共同被告，不反对的为第三人；
D、判决方式：案外人对执行标的不享有足以排除执行的民事权益的，判决准予执行该标的；享有排除执行的权益的，判决驳回诉讼请求。
推荐理由
申请人提出执行异议之诉目的是为了阻止案外人的异议，维持执行措施。
法律适用
《民事诉讼法》司法解释第308、313条
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释（2022修正）
第三百零八条
申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。
第三百一十三条
对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
以案析法
【刘某、金某等申请执行人执行异议之诉】
(2021)辽0115民初161号
01要旨
案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
02基本案情
2016年11月30日，沈阳市辽中区人民法院对刘某1与刘某2、沈阳某房地产开发有限公司、沈阳市某机床附件制造有限责任公司、刘某3、姜某借款合同纠纷一案作出民事判决书，要求刘某2等偿还刘某1相应借款及利息，并查封了案涉27套房产。
案件执行过程中，案外人金某基于商品房销售协议书和收款收据对执行标的提出书面异议。辽中法院于2017年12月22日裁定中止对案涉房产的执行。
刘某1不服上述裁定，向辽中法院提起诉讼，称其在财产保全查封时，未发现上述房产的备案登记或是入住情况，金某无充足证据证明其享有案涉房屋所有权，不足以排除强制执行。
03判决结果
辽中法院经审理后认为，金某所提供的证据不足以证明其享有案涉房屋所有权，且该房屋在法院查封前已经实际交付、占有和使用，因此金某不享有足以排除强制执行的民事权益，案件执行不应被裁定终止。
实务要点
A、案外人异议分为基于所有权、物权期待权（不动产买受人）、承租权等提出的排除执行的异议；
B、诉讼目的：案外人请求法院对执行标的停止执行；
C、诉讼主体：案外人为原告、申请人为被告、被执行人反对的为共同被告（不反对的为第三人）；
D、特殊情形：案外人不得对财产保全提出异议之诉，只能按照民诉法解释172条申请复议
a.对轮候查封不能提出；
b.担保物权人不能提出；
c.案外人可以在异议之诉同时提出确认其权利的申请。
推荐理由
与申请人异议之诉对应，目的在于停止执行。
法律适用
最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24-26条
《民事诉讼法》司法解释304、305、307、312、315条
以案析法
【某资产管理股份有限公司与北京某投资有限公司等案外人执行异议之诉】
(2021)京民终419号
01要旨
金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。
02基本案情
某资产管理股份有限公司（以下简称某资产管理公司）因与胡某、北京某投资有限公司（以下简称某投资公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市第一中级人民法院（2019）京01民初434号民事判决，向北京市高级人民法院提起上诉，请求停止对某投资公司名下的500万份合伙份额的执行。
某资产管理公司称，案涉合伙份额虽登记在某投资公司名下，但却并非其公司财产，某资产管理公司已经依照《股权投资协议》的约定取得了案涉合伙份额的所有权，该合伙份额不得被强制执行。
03判决结果
北京高院经审理后查明，某投资公司各合伙人未就合伙份额变动签订新的合伙协议并办理工商变更登记，且某资产管理公司于案涉合伙份额查封后才提起请求某投资公司持有的案涉合伙份额归其所有的1526号仲裁案，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，在执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书不能排除执行，只能认定某资产公司对于案涉合伙份额享有基于合同之债的请求权。
本文源自微信公众号“庭令”，原文作者：上海申浩律师事务所合伙人李海峰律师，合作律师张华君，律师助理宋佳音，律师助理柳悦
本文内容仅代表作者个人观点，依据作者个人对法律、案例以及结合自身经验而形成，不对其准确性做完全的保证，不代表申浩律师事务所的法律意见或对法律的解读。
本文为申浩律师事务所律师原创，版权归署名的作者所有，转载须经作者本人同意。本文可通过微信转发功能全文无修改之转发，不允许通过复制等方式全部或部分的方式于其他账号中的再次发表。
如您需要法律意见或其他专家意见，应当向具有相关资格的专业人士寻求专业的法律帮助。
