2021年1月21日，上海针对房地产市场发布限购政策，即上海市住建委、市房管局等8部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，将个人对外销售住房增值税免征年限从2年提高至5年。
也就是说，原来“满二不满五”普通住宅免征增值税、非普通住宅差额征收增值税的政策，现在根据新政，凡购买的是“满二不满五”的住宅，不管普通非普通，增值税一律全额征收。在这种情况下，所购买的是“满二不满五”房屋的，相比新政实施前，增值税有所增加。新政实施后，笔者也接到多个咨询，均与“多出的增值税应由谁承担”、“定金能不能退还”有关。这些问题较有普遍性，值得引起买卖双方重视，希望本文可以助力各位读者顺利完成交易。
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类似案例的法院观点
经查询，笔者没有发现因为新政导致税费增减从而要求退还定金的案例，但是有因为新政导致买受人限购或者贷款受限要求解除合同、退还定金的案例。比如，(2017)沪0113民初6977号案件中，买受人因为新政贷款受限、致其无法履行付款义务，买受人要求解除合同、退还定金的请求，法院没有支持。再如，(2019)京03民终4787号案件中，买受人因为新政导致限购，涉诉房屋买卖合同不能履行，买受人要求解除的请求，法院予以支持并判决出卖人返还买受人已支付的定金。
那么对于新政实施后，多出的增值税应由谁承担，定金能否返还的问题，在实务中应该如何处理呢？
二
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新政实施后多出的增值税，究竟应当由谁承担？
1.对于新政实施后多出的税费应该由谁承担，应该区分以下两种情况：
（1）有明确条款约定的，从其约定。如果买卖双方对多出的增值税有明确约定，比如有类似“若因政策变更等原因导致税费增加的，增加的税费由买方/卖方承担”的表述时，按照约定由一方承担。
（2）对于新政实施后多出的税费没有明确条款约定由谁承担，买卖双方事后也无法达成一致的，多出的税费应该由谁承担？
根据税法的有关规定，增值税的法定纳税义务人为出卖人。买受人承担增值税的数额是有预期的，即按照新政实施前确定的数额承担税费，而且出卖人对该数额也是明知的。那么，新政实施后多出的增值税仍应当由法定纳税主体即出卖人承担。
况且，目前正规中介在房屋交易过程中均会出具税费估算清单，对涉税项目和金额均有明确的告知，出卖人和买受人均应该是清楚的。还有一些中介提供的合同文本中，会在交易税费条款中约定“若因政策变更等原因导致税费减少的，减少的税费由法定的纳税义务人享有”，按照权利义务相一致的原则，在政策变更情况下税费减少的由法定的纳税义务人享有，增值税增加的数额也应当由法定纳税义务人承担。
综上，对于新政实施后多出的税费没有明确条款约定由谁承担，买卖双方事后也无法达成一致的，多出的税费应该由出卖人承担。
2.如果一方不愿意承担多出的增值税，另一方该怎么办？
（1）对于买受人已经与出卖人在2021年1月22日以前签订网签合同的，在缴纳税费时仍按之前的税费政策执行，不会产生多出税费的问题。
（2）出卖人或买受人能否以新政实施后多出增值税为由要求解除合同？
出卖人或买受人不得以多出增值税，或者双方没有约定以及约定不明为理由要求解除合同，因为增值税的增多不会导致合同本身不能履行。
（3）如果出卖人明确表示不承担由于新政导致多出增值税的，买受人能否要求出卖人返还定金？
前面我们已经说到，由于新政导致多出增值税的部分应该由出卖人承担，如果出卖人明确表示不承担多出的增值税，即便提交了过户申请，还是会因为最后一个手续即缴税环节无法完成，房产无法正常过户，导致房屋买卖合同目的无法实现。根据《民法典》第563条第1款第4项的规定，买受人可以解除合同，要求出卖人返还定金。
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律师提醒
