2018年，多种利好政策加持，长租公寓市场一度各路英雄豪集，各方纷纷涌入“跑马圈地”。
然而，好景不长，经济下行，2019年长租公寓进入“寒冬期”。突如其来的新冠肺炎疫情，让2020年成为长租公寓的生死年，转眼到了5月，传统的房产交易的金三银四没有出现，租赁市场更是雪上加霜。
随着多地长租公寓爆仓，虚假房源、 “高进低出”、“租房贷”、“长收短付”等市场陷阱频现，租金快速上涨引起社会广泛质疑和谴责，甚至出现“拖欠房东租金”、“企业关门跑路”、“租客既要归还租金贷款，还没房子住”等租房乱象，各地消保委和房地局投诉应接不暇。
政府相关部门也开始重视和重新评估长租公寓借助金融力量进行扩张的问题，从来乱世用重典，避过长租公寓“爆雷”，才能拥抱租房的美好时代。
“长租公寓”频爆雷 从企查查官网显示，4月21日，蛋壳（杭州）资产管理有限公司（下称：蛋壳杭州公司）就因违反财产报告制度，被杭州市西湖区人民法院列为失信被执行人。蛋壳公寓以疫情为由推行免租策略，一方面单方强制要求房东免租一个月并延期30天交付租金（拖延了2个月时间）；而另一方面，租客的租金却未减免并按期照收。借着"国难"获利，由房东和租客们承担损失。此外，蛋壳公寓还因房租涨价、抢房行为、租金贷等事情被相关部门约谈、调查。 号称“长租公寓第一股”的青客公寓遭到了涉及上海、南京、武汉、杭州等多地房东和租客的投诉。截至4月28日，在黑猫投诉平台上，青客公寓的投诉量多达5731条，投诉原因集中为拖欠房东房租、租客押金，以及租客退房后拒绝取消租金贷。 避雷1：“高进低出”推高房租 “高进低出”：长租公寓平台多是以“委托代理”“资产托管”“生活服务”等方式从房东手上收房。按照企业正常盈利模式，长租公寓公司会参考市场租金和企业运营成本进行收房，收房后通过装修改造、配置家具、家电等设施设备、提供管理服务等方式提升租住品质来赚取差价，但长租公寓公司为了维持高周转规模扩张，通常不对托管的住房投入资金进行装修改造、配置家具等设施设备，收房后直接转手对外出租，支付房东的租金往往高于收取承租人的租金，因为这样才能收取更多的房源，中间的差价由长租公寓运营平台自己补贴，而补贴的钱则来自于疯狂涌入的资本。这时的长租公寓平台，重点已经不是提供租房中介服务了，但这样大量收取房源的行为，必然扰乱周边正常租金价格，导致租客租金成本上升，反而不利于社会稳定。 避雷2：“租房贷”的争议 所谓的“租房贷”，实际上就是长租公寓平台用租房者的信用，向贷款平台进行贷款。在租房者与贷款平台签下贷款合同后，长租公寓平台相当于获得了“再融资”，继而开启“拿房——出租——融资——再拿房——出租——再融资”的循环模式。 “租房贷”本质上是以租客的个人信用为企业融资的手段，通过融资，长租公寓平台一下子就得到一年甚至几年的巨额房租款,有租客甚至签订了百万元以上的授信额度。有了这些海量资金的加持, 长租公寓公司就能继续在市场上横冲直撞,跑马圈地的垄断式收房。但是,这已经不是传统意义上的房产中介服务,而是一种金融服务,而且是一种加了杠杆的金融服务。正因如此,长租公寓市场普遍投资周期长、利润低、难以短期获利，盈利模式也不稳定，这种模式背后的金融风险和法律纠纷不容小觑。万一长租公寓公司出现经营不善的情况，极有可能会造成资金链断裂，最后受损的，必定是广大租房者的利益。 避雷3：“长收短付”加大房东和租客的风险 “长收短付”：长租公寓平台一般与房东签订3-5年托管协议，再以代理人或出租人的身份与房客签订租赁合同。长租公寓公司一般与房东约定按月或按季度支付租金，转手与金融机构合作，向房客提供"租金贷"，从而获取一年或及几年的租金，再由租客按月加息归还租金贷款给金融机构。由于公司收取承租人的租金周期长于付给房东的租金周期，从而占用大量资金，形成资金池，但平台并没有将这笔租金给房东，而是拿来继续扩张市场。因此，一旦平台出现问题跑路，房东将收不到租金，租客将被驱逐，并且还将背负一笔金融机构的贷款。 以上长租公寓市场的共性问题，不仅引起房东与租客的强烈愤慨，也引发了全国多地的维权行动。 2020年，长租公寓有法可依 2019年12月25日晚，住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等6部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（以下简称《意见》），规范住房租赁市场主体经营行为，保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益。
对于租房小伙伴们，务必还要注意： 一、看清楚出租人的个人身份信息是否和房产证明上的所一致，二房东出租是否有转租权。 二、审核租房合同上的出租时间、期限、设施设备、双方权利义务、损害赔偿、违约事项和承担责任，租金包含事项，比如租金是否含物业费、有线电视费等。 三、一定要注意中介身份，如果长租平台既是二房东，又是提供居间、管理服务的房屋管理者，收取中介费和每月管理费的，有可能就碰到了即当裁判员，又当运动员的身份混同的情况了，由于管理者和二房东本身立场不同，出现问题时解决问题的态度和力度也不同，在房东和租客之间更容易产生纠纷，并激化矛盾，请严格审核各方身份和权利义务。 四、了解本律师上文所述租赁贷套路、高进低出和长租短付，不管合同文中出现“房屋贷”、“租房贷”或者类似跟房东、租客之间操作套路，务必小心，既然已有法律重点监管，并有法律明确取消“租赁贷”，尽量不要选择含有这种出租方式的房屋，后续租赁过程中，耗费精力来处理麻烦的风险必然增加。 五、既然已经有法可依，各地房地产经纪机构、住房租赁企业、网络信息平台已建立投诉处理机制，保证各方有“投诉部门”， 并会积极处理，房东和租客碰到类似问题记得提前收集证据，积极投诉、举报。 希望各位都能租到心满意足的好房子。
