笔者近期有幸分别代理了两起涉及共享联合办公类的房屋租赁合同纠纷，两个案件有意思的地方在于：既有代理A联合办公运营方起诉B房东，也有代理C房东起诉D联合办公运营方，既有胜诉也有败诉的结果。而笔者作为代理人办理案件审理过程中，除了思考胜负成败之外，有时候也会通过剖析案例，以换位思考的辩证角度来看待案件纠纷的成因，分析双方在处理过程中的优劣得失，甚至还会假设我是对方代理人该如何应对当前棘手纠纷这种相爱相杀的难题。
第一个案例中，笔者代理的当事人是A联合办公运营方，承租了本市繁华地段南京西路某商业大楼顶层，计划重新装修之后对外招租，合同定金预付了人民币100万元及其他各项杂费支出。
当进场装修施工时，正值岁末年初寒冬时节，B房东所在大楼物业开启中央空调取暖，由于该大厦系老旧物业改建，A公司才发觉天台部位加装的空调风机设备启动时震动引起的噪声显著超过正常办公环境的分贝值上限，严重影响了其租赁场所的办公条件，如继续投入装修且无法对外招租则经济损失将进一步扩大。除了上述空调风机噪声问题之外，楼下火锅店异味通过楼道扩散等也造成了对后期联合办公招租不利的影响，故双方就退租退款一事无法达成协商一致后将争议诉至法院。
【判决结果】驳回原告A公司的全部诉讼请求，被告B房东收取的100万元定金不予退还。
第二个案例中，笔者代理C房东起诉D联合办公运营方违约欠付租金，擅自退房纠纷，D公司在承租不久恰逢炎炎夏日高温酷暑，以房屋中央空调制冷效果不佳，使用独立空调电费过高，办公租客纷纷投诉为由，又以房间线路电压不足等问题，屡次要求C房东降租或退租。
经过几番交涉后，C房东为息事宁人故同意减免一部分租金作为D公司自行整改的补偿。但D公司后期可能因对外招商不力无法平衡租金差等缘由，在协商无果并欠付租金及违约金的情况下自行搬离C房东的场所，导致双方矛盾进一步激化诉至法院。
【判决结果】要求被告D公司向原告C房东支付欠缴的2个月租金、占用费及5个月违约金，共计人民币100余万元。
笔者无意就案件细节展开详细的讨论，孰是孰非由司法机关裁决为准。但就共享联合办公与业主之间，在承租房屋过程中容易产生的种种矛盾纠纷，及前因后果的逻辑关系却值得研究和分析。
首先，就联合办公运营方而言，大规模拓展经营网点及后期软装设计硬装投入较大，而且租期又长，势必是一项对资金量需求较高的项目，所以对标的场所的选择需要十分的慎重，不仅仅需要对租赁面积、租金价位、地理位置、周边环境、交通设施等因素进行考量，更需要对办公环境及周围潜在不利因素进行深入的调查研究分析。
笔者认为共享联合办公既有二房东的法律地位，也有服务商的角色定位，作为承上启下的一方责任重大，因此在签订房屋租赁合同时需要就合同中“承租人对房屋设施设备完好适用”这一条款审慎理解，因为设备能正常开启与是否达到理想适用状态是两个完全不同的概念。按照“谁主张谁举证”的原则，一旦签署之后如没有确凿的相反证据支持，是很难获得认定房东违约的。如当场无法进行设备（如房间线路电压负载测试、空调制冷制热的温控指标、环境噪声分贝值等）测试的时候，笔者建议：
1.即使承担一定前期尽职调查成本，也尽量对租赁场所进行设备运行测试，作为“设备完好适用”的判断依据；
2.将“适合共享联合办公“的租赁目的及各项配套设备运行指标明确载明于合同条款/附件中，作为合同目的是否可实现，合同解约的依据等；
3.切勿着急签约，在条件允许的情况下可以通过白天/晚上、工作日/休息日等不同时段进行现场观察；
4.一旦租赁入驻之后发现隐性且重大的不利因素，将会导致联合办公租赁目的无法实现的情况出现，建议立即通过公证人员上门方式将证据固定，以免后期因现场破坏无法取证的问题（笔者第一个案例中就是因为案发现场退租之后房东另行出租装修，无法还原当时检测情况，导致原告举证不利）；
5.合理设计并规划租赁场所，既要考虑房屋现有的使用状态，又要对将来招租的企业人员规模有一定预测和限制（笔者第二个案例中联合办公方为节省成本，继续沿用房东现有的装修格局没有重新布线调整装修，导致中央空调出风口数量不足，房间电线负载无法承担大量电器同时使用等问题，导致办公租客投诉频频）；
6.退租的时候需要将房屋清空为宜，即使发生纠纷协商不成单方面撤场，也避免留下任何物品，将房屋钥匙还给房东/物业管理人，以免造成实际继续占用房屋的客观现实，被要求支付房屋占有使用费，导致扩大经济损失的局面。
其次，就业主房东而言，本来希望通过闲置房屋场所出租，带来稳定租金收益回报，与其面对大量散户租客的承租退租收租等繁琐事务，不如出租给共享联合办公运营方，通过重新设计定位和装修装潢焕发原有老旧物业的风貌，打造成时尚高效的办公场所，可谓一举两得。虽然笔者代理的两个案例中似乎业主房东一方都得到了相对胜诉的判决结果，但杀敌一千自损没有八百也有八十，当业主房东面对联合办公的长期租赁项目时，笔者建议：
1.尽量以毛坯状态交付，合同退租条款恢复原状也约定按照毛坯状态归还/明确约定恢复费用金额，如无法确定金额可预先指定第三方有资质的装修公司报价为准，减少对房屋设备装修、恢复费用等事项的争议产生；
2.承租人入驻时签署书面的房屋设备完好适用确认函，并将房屋现状拍照留底封样，作为后期恢复原状的参照标准；
3.可协商将装修免租期置后到租赁合同最后几个月，避免双方签约5年，但第一年承租人就提前退租，等于白白赠送了承租人开始1-3个月的装修免租期，如承租人提前退租则视为自动放弃装修免租期，减少自身租金损失。司法实务中除非双方有事先约定，否则法院一般很难将房东的装修免租期损失与联合办公运营方的退租违约金直接挂钩考量；
4.如以房屋现状交付而非毛坯状态交付时，也建议明确约定房屋现状符合正常办公条件，如联合办公运营方自行设计装修则业主房东将不对任何改扩建设备设施承担保证责任。减少后期双方扯皮争议的纠纷产生。
最后，笔者认为联合办公方与业主房东之间，虽然是承租人与出租人的法律关系，但两者之间其实是利益共同体，合作共赢是商业社会的本质追求，原本不需要走到剑拔弩张，对簿公堂的地步，但往往在某些细节方面一方或双方没有相互理解或处理得体而产生对立矛盾，纠纷由此而来。
共享联合办公运营方虽然法律上是房屋租赁合同的名义承租人，但实际使用场所的却是对外招商而来的第三方办公租客，因此某些不利因素自己可以克服，但第三方租客却未必接受，办公租客可以用脚投票，但联合办公运营方却因长期租约的限制无法想走就走；而业主房东由于长期不实际使用故对房屋自身状态可能也缺乏具体的了解，更对联合办公的概念、实际承租对象的办公要求更无从知晓和判断，也很少会对联合办公运营方进行背景情况，资金实力的调查，是否有长期租赁且稳定运营能力的初步判断，导致双方在洽谈时稀里糊涂，抱着差不离就行的心态草率签约，从而导致前期相爱后期相杀的局面发生。
以上是笔者对共享联合办公类房屋租赁合同纠纷案件复盘后的一点想法感悟。
特别鸣谢：
申浩合伙人周丹妮律师在案件代理过程中的协作！
