B先生承租了A公司没有建设工程规划许可证的房屋，转租给C公司，后因C公司主张解除合同遭遇诉讼。
没有取得建设工程规划许可证的房屋，如果承租、转租，会承担怎样的法律风险，产生怎样的法律后果？签订的租赁合同是否有效？
案情简介
2016年1月1日，B先生与A公司签订了租赁合同，约定由B先生承租A公司的房屋（承租面积约1000平方米），租赁期限为2016年1月1日至2020年12月31日。
2016年6月1日，B先生与C公司签订了租赁合同（转租合同），约定由C公司租赁该房屋用作仓库存储物资，租赁期限为2016年6月1日至2018年6月1日。
2016年底，C公司向法院起诉，称该房屋内有前承租人遗留的大量物品，且房屋地坪不合格导致积水过多，C公司认为该房屋无法作为仓库使用，合同目的无法实现，故起诉要求：
1、依法解除与B先生签订的租赁合同（转租合同）；
2、要求B先生返还租赁费用20万元；
3、要求B先生支付违约金20万元。
诉讼过程中，C公司于2017年7月搬离房屋。
代理意见
B先生委托我所律师代理本案，发表代理意见如下：
1、该房屋没有建设工程规划许可证，合同应属无效，故B先生不需支付违约金；
2、B先生与C公司签订租赁合同（转租合同）前，曾带C公司看过该房屋，且告知C公司该房屋当时存在纠纷并已涉诉，故该房屋内暂时存放了前承租人的遗留的物品，待案件审结完毕后物品才能清空，C公司对房屋状况表示接受，双方才签订了租赁合同；
3、因C公司尚且拖欠B先生房租暂未支付，故B先生不同意返还租赁费用，且B先生反诉要求C公司支付其实际占有使用房屋期间的占有使用费。
判决结果
本案C公司的全部诉讼请求均未被法院支持，法院判决支持了B先生的反诉请求，即判决双方签订的租赁合同（转租合同）无效，并判决C公司向B先生支付实际使用期间的房屋占有使用费（参照合同约定的租金标准）。
案例评析
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
本案中，B先生向A公司承租的涉案房屋因没有建设工程规划许可证，故双方签订的租赁合同因涉案房屋缺乏合法建造手续而应属无效；同时，B先生作为二房东与C公司签订的转租合同也属无效。
合同虽属无效，但对于C公司已经取得的占有利益（即C公司已经实际占有使用了涉案房屋），C公司应参照合同约定的租金标准向B先生支付房屋占有使用费。
结语与建议
承租人在与出租人签订合同之前，首先要确认该房屋是否已取得建设工程规划许可证及房地产权证。没有取得建设工程规划许可证的房屋，虽然事实上仍然可以承租、转租，但在合同的履行过程中也更容易引发诉讼纠纷。
对于C公司而言，虽然其与B先生签订的租赁合同无效，但鉴于其已使用了房屋，故仍需要向B先生支付房屋占有使用费（参照合同约定的租金标准）。
对于B先生而言，虽然此次法院已判决由C公司向其支付房屋占有使用费，但B先生仍然面临着大房东A公司的诉讼风险，因双方签订的租赁合同既然无效，那么A公司可以随时提起诉讼要求确认租赁合同无效并要求B先生返还房屋。
《合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条第一款：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
本文作者：申浩律师事务所合伙人李美娇律师。
