《执行异议复议规定》第29条规定了消费者不动产物权期待权，这种权利属于债权范畴，但又关乎生存，具有优先于普通金钱债权保护的价值和意义，可以排除法院强制执行。本文将以最高院某一提审案件来讨论何为不动产物权期待权以及如何在执行异议之诉中运用。
2004年9月7日，时风公司与陈鹤亭签订《商品房买卖合同》，约定陈鹤亭以443688元的价格购买时风公司开发建设的某商品房。2004年9月8日前付款223688元，2004年9月15日前支付220000元，房产交付日期为2006年6月30日；合同还明确项目地块土地规划用途为商业服务业，土地使用权自2003年1月29日至2043年11月29日，买受人的房屋用途为商业用房。合同签订后，2004年9月8日陈鹤亭向时风公司支付29万元购房款。2007年3月19日，陈鹤亭向时风公司支付剩余房款153680元。但案涉房产开发建设完成后，时风公司与陈鹤亭至今未办理房产变更登记手续，案涉房产仍登记在时风公司名下。
时风公司陈述于2006年向陈鹤亭交付案涉房产，而陈鹤亭陈述房产实际于2007年3月全部交接，陈鹤亭提交了《房屋交接书》一份，内容载明：“常熟市时风公司（甲方）与业主陈鹤亭（乙方）对常熟市海虞南路62号22-A室进行验收交接，双方确认：1、甲方交付给乙方的房屋为22楼A室。该房屋建筑面积为51.72平方米……2、该房屋的总价款为人民币456936元，该款即为甲乙双方租赁合同（委托经营管理合同）4.1条款的租金计算基数。乙方已付清全部房价款。甲方已开具发票、收据给乙方。若乙方逾期，则需承担余额的日万分之二的违约金。3、本交接书由甲乙双方签字生效。原房屋买卖合同履行完毕，双方无其他异议，均按本交接书履行。”但交接书未载明形成日期。同时，陈鹤亭提交加盖有“常熟时风国际假日酒店有限公司发票专用章”的收据内容显示，陈鹤亭于2007年3月17日交纳案涉房产的有线电视费用，物业管理费用；加盖有时风公司印章的收据内容显示，陈鹤亭于2007年3月17日交纳案涉房产基础建设配套费5291元。2017年4月15日，陈鹤亭向案涉商品房的物业支付了第一季度的水电费1382.8元。
陈鹤亭和时风公司一致确认，在签署《房屋交接书》之后，陈鹤亭即委托时风公司统一出租，时风公司按时向陈鹤亭支付收取的租金。陈鹤亭提交2010年7月1日和2011年6月28日《委托租房合同》两份。其中2011年6月28日的《委托租房合同》约定陈鹤亭委托常熟时风国际假日酒店有限公司将常熟市海虞南路62号22-A室的公寓进行出租，委托期限自2011年7月1日至2016年6月30日。时风公司提交的回报表载明，自2011年至2016年期间时风公司陆续向陈鹤亭支付回报款，其中最晚一笔为2016年8月22日，支付金额为3360元。陈鹤亭提交的常熟市不动产登记中心于2017年4月17日出具的《证明》，载明：“依据查询人陈鹤亭申请，经查询，至2017年4月17日10：34止，查询个人在我中心不动产登记信息库中，无房产（现手）登记记录。”
苏州市中级人民法院在执行住安公司与时风公司建设工程施工合同一案过程中，于2014年7月21日作出（2014）苏中执字第0191号执行裁定书及执行协助通知书，查封时风公司名下位于常熟市海虞南路62号22-A室等12套房产。后陈鹤亭以常熟市海虞南路62号22-A室系其所有，向苏州市中级人民法院提起执行异议。在执行异议审查听证过程中，陈鹤亭陈述其未办理权证的原因是：“本人工作繁忙，当时未及时办理房屋权证，过后一直搁置，认为未办理权证并未影响对房屋的使用，故至今未办理相关权证”，以及“我搬了三次家，因为中间搬家，有些办理房产证的材料没找到，这次又搬家，这些材料才找到……，所以才没有急于办理房产证”。苏州市中级人民法院于2017年3月16日作出（2014）苏中执异字第00026号执行裁定：陈鹤亭提供的相关证据并不能证明其未办理过户非因自身原因，反而提出未能办理产权登记手续的原因是自身工作繁忙以及没能找到办理房产证的资料；陈鹤亭的异议理由没有法律依据，该院不予采纳。苏州市中级人民法院遂裁定驳回陈鹤亭提出的执行异议，陈鹤亭据此提起诉讼。
2.陈鹤亭对案涉房屋享有的物权期待权与住安公司的普通金钱债权相比，应予优先保护
如前所述，陈鹤亭基于《商品房买卖合同》及相关法律规定，在已支付完毕购房款并合法占有案涉房屋的情况下，即对时风公司享有请求协助办理案涉房屋过户登记手续、进而取得案涉房屋所有权（完全物权）的权利，该权利也被称之为物权期待权。而基于江苏省高级人民法院（2013）苏民终字第0197号生效民事判决，住安公司对时风公司享有的是普通金钱债权，该债权与案涉房屋并无直接关联。
虽然我国现行立法未就物权期待权作出明确规定，但作为一种从债权过渡而来、处于物权取得预备阶段的权利状态，此种权利具有与债权相区别、与物权相类似的效力特征。
就本案而言，案涉《商品房买卖合同》的成立和生效意味着买受人陈鹤亭有权请求时风公司依约交付所购商品房，该请求权作为一般合同债权与住安公司同样基于合同享有的普通金钱债权并无二致，没有优先保护的权利基础。但陈鹤亭在依约支付了全部购房款并实际合法占有所购房屋的情况下，其基于合同享有的一般债权就转化为其对该房屋享有的物权期待权。该物权期待权虽然仍属于债权的范畴，但已不同于一般债权。
时风公司作为出卖人因买受人陈鹤亭依约履行了付款义务而让渡了其对所售房屋享有的占有、使用、收益及部分处分的物权权能，买受人也因实际占有该房屋获得了一定的对外公示效力，尽管该效力尚不能与不动产物权登记的法定效力相等同。据此，陈鹤亭对案涉房屋所享有的权利尽管尚不属于《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），但已具备了物权的实质性要素，陈鹤亭可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权）。
实际上，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款关于“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”。
《中华人民共和国物权法》第六章第七十条、第七十一条、第七十二条中关于“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利”，“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；……业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让”等规定，基于本案已经查明的事实，陈鹤亭至少在形式上已经符合上述司法解释对“业主”的界定，只是由于尚未办理不动产物权登记，其作为“业主”对案涉房屋的处分权能尚受到一定限制，但陈鹤亭对案涉房屋享有的物权期待权已具有一定的物权权能是可以确定的。
陈鹤亭所享有的权利在内容和效力上已经超过了住安公司享有的普通金钱债权，在没有证据证明陈鹤亭物权期待权的取得有瑕疵或存在适法性问题的情况下，应优先于住安公司的普通金钱债权予以保护。
至于案涉房屋因陈鹤亭自身原因一直未办理过户登记手续，不影响对陈鹤亭享有前述物权期待权的认定。但基于一、二审判决查明的事实，陈鹤亭怠于行使自己的权利，购买并接收案涉房屋后多年不办理过户登记，对本案的发生具有明显过错，浪费本已紧张的司法资源，亦应承担相应的法律责任，故结合本案实际情况由其承担本案一、二审诉讼费用，以示惩戒。
3.陈鹤亭对案涉房屋具有一定的居住权益，有优先保护的价值和意义
本案中，案涉房屋作为酒店式公寓在2014年被人民法院查封前，陈鹤亭一直委托时风公司对外出租获取收益，而非自住。仅就此而言，一审判决从形式上审查认定陈鹤亭的异议不符合《执行异议与复议规定》第二十九条所列可以排除执行的条件，也并无不当。
但根据一、二审法院查明的事实，常熟市不动产登记中心于2017年4月17日出具《证明》，载明：依据查询人陈鹤亭申请，经查询，至2017年4月17日10：34止，查询人个人在我中心不动产登记信息库中，无房产（现售）登记记录。
本案一审庭审中，陈鹤亭陈述自己之前居住在儿子名下的小产权房中，目前该房屋已被拆迁，并提交一份《关于对常昆路两侧相关地块进行收储的通知》予以佐证；时风公司确认其向陈鹤亭支付案涉房屋的租金至2016年8月，并当庭陈述2016年8月之后未再支付案涉房屋租金的原因是陈鹤亭自己居住。陈鹤亭再审亦陈述自己和配偶目前居住在案涉房屋内。尽管住安公司对陈鹤亭的陈述尚有异议，但并无证据证明陈鹤亭及其配偶除案涉房屋外还有其他可用于居住的房屋。
至于房屋是否具有居住功能，与房屋系商业房还是住宅的属性并无直接对应关系，商业房被用于自住、住宅被用于投资炒卖的现象在现实中均不鲜见。虽然案涉房屋系酒店式公寓，可归于商业房范畴，但酒店式公寓的设计仍可用于居住，且不排除自住。在没有证据证明陈鹤亭尚有其他可供居住房屋、且案涉房屋已被实际用于自住的情况下，案涉房屋对陈鹤亭夫妇即具有了居住保障功能。故，相对于住安公司享有的普通金钱债权，陈鹤亭的居住、生存权益就有了优先保护的价值和意义。
关于陈鹤亭在本案中请求确认案涉房屋归其所有的诉求，尽管有《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第二款关于“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定作为依据，但根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第十一条关于“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要资料”以及《不动产登记暂行条例》的相关规定，案涉房屋完全可以经由当事人申请，在登记机构依法审核后办理不动产登记，陈鹤亭基于不动产登记即可依法取得案涉房屋的所有权，目前没有证据证明案涉房屋在解除查封后不能办理过户登记手续。
陈鹤亭不能将基于自身财产保障而应履行的申请登记的责任和义务转嫁给司法机关，意图直接通过人民法院司法确权的形式规避本应履行的申请不动产登记的责任，对此本院不予支持。
一、不动产物权期待权的概念
期待权的概念最早发源于德国，是指已经具备将要取得之权利的部分要件，依社会经济需求而受到法律保护的，能够产生确定性的可转让利用的一种财产权。[1]国内大部分学者对于期待权的认识与德国基本一致，如王轶认为：“所谓期待权是指取得特定权利部分要件的主体所享有的，得因法律规定和当事人约定的其他要件的实现而取得特定权利的受法律保护的地位。”[2]又如，申卫星认为：“期待权是对未来完整权利的一种期望，因取得权利之部分要件而受到法律保护。”[3]
从权利属性上看，不动产物权期待权仍属于一种债权，即不动产买受人享有的是要求出卖人履行办理转移登记手续义务的请求权。因此，不动产物权期待权不能完全等同于不动产物权，二者之间的差别在于前者没有取得不动产物权权属登记，一旦该要件成立则成为不动产物权。但是，不动产物权期待权又不同于一般债权，其具有排他性和对抗性，是一种特殊的、突破债权保护范围、受到物权保护的权利。[4]
我国立法上，尚无直接表达不动产物权请求权的法律条文。但是相关制度已经在司法解释文件中得以初步构建：
（一）商品房消费者的不动产物权期待权
最早见于2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，该批复第2条首次对商品房消费者的不动产物权期待权予以规定，也是首次在我国法律制度中确立了不动产物权期待权优先于一般债权的的特殊保护制度。
（二）预查封中的被执行人不动产物权期待权
2004年，最高院、国土资源部、建设部联合出台了《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》，该通知第15条第2款、第3款中规定了涉及到被执行人对其所购买的不动产所享有的物权期待权，法院可以进行预查封。
（三）一般买受人不动产物权期待权
2004年，最高院出台了《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，该规定第17条在我国执行异议诉讼制度的设立起到了开创性的作用，其赋予了无过错第三人物权期待权以对抗执行程序，为保护案外第三人的合法财产利益起到了重要作用。[5]但第17条在实践中的运用遇到了很多问题。2015年，最高人民法院出台了《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》），该规定第28条是对上述第17条规定的承继，对第17条规定的审查标准和进行了分类和细化，某种程度上弥补了第17条规定在运用中的漏洞。
（四）特殊买受人（消费者）不动产物权期待权
《执行异议复议规定》第29条规定了消费者不动产物权期待权的保护，除了和第28条规定的一般买受人物权期待权保护一样要求合法有效的书面合同之外，还要求另外三个条件：1.保护对象是消费者，而且是从房地产开发企业处购买商品房的买受人，普通民事主体之间的二手房买卖不属于保护的范围。2.根据《消保法》第二条的规定，消费者一定是自然人，法人和其他组织不在保护之列。本条限定案外人所购房屋系用于居住，也就是说保护的是买受人的生存权。至于买受人买房的真实目的是否用于居住，实践中形成了以房屋的性质是居住用房还是经营用房来区分是不是消费者所谓的“客观标准”。[6]这里的“无其他用于居住的房屋”，一般是指买受人在被执行房屋所在地长期居住，而其名下在同一地方无其他能够用于居住的房屋。3.必须交付了百分之五十以上的购房款。
（五）预告登记中的不动产物权期待权
《物权法》第20条规定了预告登记权利人的不动产物权期待权。孙宪忠认为：“只要双方当事人进行了预告登记，那么买受人的权利便受到不动产登记制度的保护，通过登记簿的记载与确认，法律地位就得到了强有力的保障，根据期待权的构成要件，这种处于所有权发展过程中，已经受到物权制度保护的权利就是期待权。”[7]预告登记所产生的权利就是不动产物权期待权，这在《执行异议复议规定》第30条中也有体现。
（六）被拆迁人对补偿安置房屋的不动产物权期待权
2003年出台的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条，规定了被拆迁人对补偿安置房屋的不动产物权期待权。
二、不动产物权期待权在本案中的运用
本案中，最高院（再审法院）在论证“关于陈鹤亭享有的民事权益是否足以排除强制执行的问题”时，其实在论述陈鹤亭享有不动产物权期待权是否足以对抗时风公司的普通金钱债权。陈鹤亭所拥有的不动产物权期待权属于上述第四种情形，即消费者不动产物权期待权，具体规定在《执行异议复议规定》第29条中。
具体论证中，最高院认为，“作为一种从债权过渡而来、处于物权取得预备阶段的权利状态，此种权利具有与债权相区别、与物权相类似的效力特征。”，一般而言，基于合同产生的债权与普通金钱债权并无二致，“但陈鹤亭在依约支付了全部购房款并实际合法占有所购房屋的情况下，以及时风公司作为出卖人让渡了其对所售房屋的占有、使用、收益及部分处分的物权权能，买受人也实际占有该房屋获得了一定的对外公示效力，尽管该效力尚不能与不动产物权登记的法定效力相等同。”
另外，最高院还认为买受人未办理变更登记不影响买受人享有物权期待权，只不过将买受人怠于办理登记的责任转化为承担诉讼费，以示惩戒。同时认为，涉案房屋虽然用途为酒店式公寓，但尚具有一定的居住权益，陈鹤亭的居住、生存权益具有优先普通金钱债权保护的价值和意义。之所以如此认为，在于物权期待权的制度理念就在于生存至上和执行的社会实效两方面，对于不动产自古就有“安土重迁，黎民之性; 骨肉相附，人情所愿也。”是普罗大众的生活资料[8]，基于保障生存权的考量，也应该赋予不动产物权期待权能够排除法院强制执行的效力。
最终，最高院认为陈鹤亭的不动产物权期待权能够排除法院强制执行，并撤销了一二审判决，支持了陈鹤亭的再审请求。
值得强调的是，该案是最高院提审的案件，对于处理不动产物权期待权与普通金钱债权冲突具有极强的指引作用。
参考文献：
[1] 龙骞：《执行异议中不动产物权期待权探究》，载《山东法官培训学院学报》2017年第33卷。
[2] 王轶：《物权期待权初探》，载《法律科学》1996年第4期。
[3] 申卫星：《期待权研究导论》，载《清华法学》2002年第1卷。
[4] 龙骞：《执行异议中不动产物权期待权探究》，载《山东法官培训学院学报》2017年第33卷。
[5] 龙骞：《执行异议中不动产物权期待权探究》，载《山东法官培训学院学报》2017年第33卷。
[6] 丁亮华编著：《民事执行程序注释书》，中国民主法制出版社2019年第1版，第84页。
[7] 孙宪忠：《中国物权法总论（第一版）》，法律出版社2003年版，第90-91页。
[8] 江必新、刘贵祥主编：《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定理解与适用》，人民法院出版社2015年版，第421-423页。
本文作者：申浩律师事务所张春潮律师。
