众所周知，通过司法渠道购买法院拍卖的二手房是图个省钱，因为物美价廉，通过司法拍卖程序购买房地产日益流行。司法拍卖取得房地产本质上仍然是买卖关系，只不过是债权人申请法院强制出售给买受人，达到债权尽快变现而已。
但在实际案例中，往往很多购房人忽视了购买司法拍卖房屋的一些潜在风险，导致实际承担的成本未必低于直接在二级市场购买的房屋。那么司法拍卖房屋的风险点主要有哪些呢？笔者近期在接受苏州电视台《看苏州》栏目采访时，发表了如下几个观点，仅供有购买此类房源的意向当事人参考：
第一：法院拍卖房需全款支付，不支持按揭贷款
因为司法拍卖的房屋不同于一般的二手房交易，较多商业银行从自身控制风控角度，不太愿意为此类房源提供按揭贷款，可能有极个别的银行开展此类贷款业务，但审核条款较为苛刻，提供的贷款额度也不会很高，不能用常规的思路暨首套房：首付30%+贷款70%的概念去理解司法拍卖房屋的贷款流程。这样势必造成购房人虽然可以通过拍卖途径获得低于市场价一定折扣比例的房源，但在一次性付清房款问题上反而对自身资金周转产生了较大的压力，所以需三思而后行。
第二：如果土地使用权有问题，还需缴纳土地出让金
某些房屋在开发商一级市场拿地时，可能存在欠缴土地出让金等问题，如果通过拍卖渠道流向二级市场，则拍卖成交价不一定会包括欠缴的出让金部分，还需要补交土地出让金，这样往往导致实际获得房屋的成本会高于拍卖成交价，也是购房人值得关注的一个问题。
根据我国现有的《合同法》规定，房屋物权交易之后，原来没有到期的租赁合同继续有效，此举是为了合理保护租客的利益，但硬币有两面性，租客利益保护的同时，势必也影响到房屋买受人的利益。
如果对此类房源没有过多深入细致的了解贸然参拍，则面临的问题将是遥遥无期的，除非能与租客协商解除涉案房屋的租赁合同，否则租客有权继续承租，导致购房人无法入驻，且最长租期合约20年是受到法律保护的。甚至有些债务人为了避免房屋被司法拍卖，会以最低市场价恶意串通出租给关联方，租期设定最长20年，遇到类此房源的买受人可能要欲哭无泪了。
因为与拍卖房地产有关的租赁权在特定条件下，是可以对抗买受人产权的，这就是通俗所说的“买卖不破租赁”。买卖不破租赁是有条件的，主要条件就是租赁权与涉及拍卖债权的抵押登记、查封孰先成立的问题。这里需要防范主要风险是原产权人与租赁人倒签日期情况下的租赁合同效力问题，因此需要实地踏勘房地产的实际使用情况、租金、水电物业费用的缴纳情况，综合判断风险。
在司法拍卖中，买受人取得房地产物权时间相对较晚，优先时序上有天然劣势，往往劣后于承租人与原产权人基于已经签订的租赁合同取得之租赁权，也可能劣后于其他债权人基于抵押借款合同取得之抵押权，或劣后于原产权人与其他买受人之间房屋买卖合同，需要格外注意防范风险，避免买房不能用、买房无法过户产权、甚至买房钱房两空的悲剧发生。
第五：户口风险，原房主的户口不迁出，新户口无法迁入的法律风险
现在很多家长通过司法拍卖购买学区房，对于能否迁入户口这一关键问题，事先应与卖方沟通好，让卖方保障买方户口能迁入。有些城市规定，可以根据产权人的申请将原户口强行迁入到社区公共户。那么就需要买方了解所在城市的户籍制度，以及之前的判例情况。
本文作者：申浩律师事务所合伙人卢骏律师。
